合理利用房产限购政策、提高拍卖案件成交率

--山东恒昌拍卖有限公司 杨帆

  近年来，全国各地法院在提高司法拍卖的公平、公正、效率方面锐意改革，积极探索各种新式的司法拍卖方式，在保护当事人权益和司法廉洁、提高司法公信力方面取得了较好的效果。但受宏观经济形势影响，法院各类民商事案件大幅增加，通过司法拍卖程序实现被执行人资产变现的数量也大幅增加，而执行资产的拍卖成交率、拍卖结果直接影响执行案件的执结效率，直接影响当事人的切身利益。不论采取哪一种司法拍卖方式，拍卖成交率低，成为制约各地法院执行案件办案效率的一个瓶颈，也是当前拍卖企业面对大量法院执行资产不能实现经济效益的最大困扰。

  结合我们公司在司法委托拍卖案件中遇到的实例，谈一下合理利用房产限购政策提高拍卖成交率的案例：

  我公司于2016年6月接受司法委托拍卖，位于上海市某区住宅房产一套。接受委托后，我们先将此案进行详细的分析，一是先对该房产所在地小区做了实地调查，二是在中拍协、省拍协网站以及法院诉讼资产网等相关拍卖网站进行搜索此小区或相邻位置小区房产信息，再者对小区附近二手房产中介处询问之前已经售出及尚在挂售中附近房产相关信息，了解该房产周边房价，以作参考，并在小区物业、门卫传达室、附近房产中介、相关拍卖网站及微信平台等进行公告招商宣传。

  了解该房产详细情况后，于2016年7月至9月分别在上海当地选择报纸媒体进行公告，公告期满后举行了两次公开拍卖，均因评估价格过高、无人报名参加竞买而流拍。

  详细分析之前两次咨询及有意向竞买的潜在买家客户，大致分为几类：一，有上海户口的当地居民；二，上海区域上班族，在上海打拼多年，想在上海安家买房居住；三，投资炒房团，价格合适，资金宽裕，买房投资。金九银十恰好是一年中房产市场最为活跃的时机，鉴于国家政策性、上海房产市场的特殊性，市民年底购房的集中性，以及学区房产的稀缺性，最重要的是上海房产限购政策的特殊性，购买法院拍卖的房产不受上海限购政策的影响可以直接过户，更是增加了该房产的卖点。现在大多数需要购房的市民一般会首先寻找房地产中介机构或在专业的房地产媒体上找房源信息，只有少数市民会去拍卖公司寻找。综上分析，法院将第三次拍卖保留价书面通知我公司后，我们在第一时间向法院提交申请，把第三次拍卖时间延长至2016年12月进行公开拍卖。到拍卖截止日，一共有15位交纳竞买保证金的竞买人报名参加拍卖。拍卖会上经过10余轮的激烈竞价，最终以590余万元成交，比法院第一次委托的拍卖保留价540余万元还溢价了将近50万元。

  当前司法委托拍卖面临着严峻的考验，所以我们在接受委托后，针对案件情况详细分析，并结合房产所在地政府最新出台的相关政策，掌握好房产处置的最佳时机，加大拍卖招商力度，扩大拍卖视线，引起更广泛的关注，从而提升案件拍卖成交率，实现拍卖公司专业化道路的发展。